Evitando armadilhas:
Como o estudo de viabilidade
reduz riscos para futuros proprietários

Muitas pessoas sonham em se tornar donas do seu próprio negócio de hospedagem. Mas a jornada, desde a faísca de inspiração inicial até o grande dia da inauguração, pode ser longa e complicada. Todo empreendedor inteligente confirmará que você deve primeiro investir em um estudo de viabilidade profissional antes de investir em um novo hotel. De fato, esse estudo pode ser um requisito para obter suporte financeiro, além de poder livrá-lo de tomar uma decisão de investimento ruim.

O que é exatamente um estudo de viabilidade hoteleira e como os aspirantes a proprietários de hotéis podem realizar um? Aqui explicamos por que os estudos de viabilidade são tão importantes, que informações eles devem conter e como um estudo de viabilidade funciona na prática. Como um bônus especial, oferecemos uma lista de consultores especializados em estudos de viabilidade para a indústria de hospedagem global.

O que é um estudo de viabilidade hoteleira? 

Um estudo de viabilidade é a análise de um possível projeto de construção hoteleira ou de aquisição de um hotel existente para determinar seu potencial como um investimento financeiro sustentável e viável. O estudo analisa: 

• Localização da propriedade
• Mercado local
• Cenário competitivo
• Condições econômicas
• Demografia
• Regulamentações
• Estimativas de custos, receita e retorno do investimento 

Normalmente, estudos de viabilidade são realizados por uma consultoria externa especializada em analisar e avaliar projetos hoteleiros. Geralmente, um projeto é considerado viável se o seu valor econômico estimado for maior do que os seus custos quando estiver completo e operando, gerando o retorno do investimento (ROI) necessário. Se o projeto for considerado inviável, não é recomendado que um investidor prossiga com ele. 

Para quem os estudos de viabilidade servem?

Estudos de viabilidade são preparados para diversos stakeholders em um projeto de desenvolvimento hoteleiro, incluindo:

• Possíveis proprietários e investidores (a audiência primária) – para ajudar a determinar o prosseguimento ou não do investimento.
• Bancos e financiadores – para avaliar os retornos financeiros estimados do desenvolvimento e decidir por fornecer ou não o financiamento. 
• Desenvolvedores – para entender os custos do desenvolvimento do projeto e justificar a participação. 
• Operadores – para determinar a viabilidade e o escopo de administrar o hotel (apesar dos operadores, geralmente, serem trazidos depois que a construção já começou).

Pelo fato de diferentes stakeholders terem diferentes critérios para avaliar o desejo de participar de um projeto, cada stakeholder pode requerer uma análise separada ou complementar.

Por que um estudo de viabilidade hoteleira é importante?

Um estudo de viabilidade é importante porque ele fornece uma avaliação aprofundada da potencial viabilidade de um hotel antes de se fazer qualquer investimento significativo. Seu objetivo é reduzir os riscos relacionados ao investimento.

Para os investidores, as emoções podem atrapalhar uma tomada de decisão adequada, principalmente em se tratando de um projeto tão empolgante e complexo quanto um hotel. Se você é iniciante na indústria hoteleira e no desenvolvimento imobiliário, é fácil negligenciar sinais de alerta de potenciais obstáculos à frente. Uma consultoria profissional usa uma metodologia pré-estabelecida para avaliar objetivamente a viabilidade de um projeto, amparada por pesquisas, dados e expertise. 

Quanto custa um estudo de viabilidade hoteleira? 

O preço de um estudo de viabilidade depende do tipo e do tamanho do hotel, da complexidade do projeto e do escopo da análise. Geralmente, os investidores esperam pagar desde alguns poucos milhares de dólares por um projeto pequeno até dezenas de milhares de dólares por algo maior.

8 componentes-chave de um estudo de viabilidade hoteleira

Os componentes de um estudo de viabilidade podem variar de acordo com a natureza do desenvolvimento, as necessidades e orçamento do investidor e a empresa que realiza a análise, entre outros fatores. Abaixo apresentamos um resumo dos componentes mais importantes de um estudo de viabilidade hoteleira, segundo a Hotel & Leisure Advisors.

1. Análise da área, da demografia e dos arredores. Uma avaliação das forças sociais, econômicas, governamentais e ambientais que irão influenciar o desempenho do projeto, incluindo a demografia, a viabilidade do mercado e geradores de demanda, como atrações próximas nas zonas locais.
2. Análise da localidade. Uma avaliação do tamanho, acesso, visibilidade, topografia e outros atributos da propriedade. Pode incluir sua proximidade com estradas e comodidades, além de impactos governamentais, tais como restrições de zoneamento e regulamentações ambientais.
3. Recomendações e custos do desenvolvimento propostos. Uma avaliação do escopo do desenvolvimento e dos custos estimados, com orientações sobre o número de quartos, pontos de venda de comidas e bebidas, espaços funcionais, comodidades recreativas, varejo, spa e outras comodidades, bem como recomendações de branding (hotel independente, franquia ou outro modelo).
4. Análise do mercado. Um estudo do mercado local de acomodações, incluindo métricas como taxas de ocupação média, tarifa média diária (ADR) e receita por quarto disponível (RevPAR) dos hotéis da região, assim como o cenário competitivo, a segmentação do mercado e a penetração no mercado.
5. Ocupação e ADR propostos. Uma análise da oferta e da procura no mercado, bem como as previsões de ocupação, ADR e RevPAR para o estabelecimento em si.
6. Análise financeira. Uma estimativa da capacidade do estabelecimento de gerar renda e suas projeções financeiras, incluindo receitas brutas, custos operacionais e renda operacional líquida.
7. Análise de viabilidade. Uma estimativa do valor econômico do hotel, incluindo uma análise do fluxo de caixa, taxa de retorno interna (IRR, do inglês “Internal Rate of Return”), renda líquida projetada para os próximos anos e o preço potencial de venda no futuro.
8. Comparação do valor criado com os custos projetados. Uma avaliação para saber se o valor projetado criado pelo estabelecimento é igual ou excede o custo de desenvolvimento para o projeto proposto.

Exemplo de estudo de viabilidade hoteleira

Como é um estudo de viabilidade na prática? Vamos imaginar que você encontrou o que parece ser a propriedade perfeita para construir o seu hotel. A propriedade está à venda e, após realizar uma pesquisa do mercado hoteleiro por conta própria, você decide contratar uma consultoria hoteleira para realizar um estudo de viabilidade. (Continue lendo para ver uma lista de firmas de consultoria)

Seis semanas depois, o estudo está completo. Aqui está um resumo das principais conclusões:

• A propriedade está localizada no limite da cidade, porém em uma vizinhança emergente, com potencial significativo de crescimento para os próximos anos.
• Este local situa-se bem próximo a uma rodovia principal que leva até o centro da cidade ao sul e a um famoso resort na montanha ao norte, com visão parcial das montanhas, da cidade e de um rio próximo.
• Existem outros quatro hotéis num raio de oito quilômetros, sendo todos eles estabelecimentos de três ou quatro estrelas franquiados ou administrados por marcas hoteleiras conhecidas.
• Diversas grandes corporações têm bases na área, assim como um distrito comercial e inúmeros restaurantes, mas nenhuma atração. Está prevista para o próximo ano a construção de um grande complexo de escritórios do outro lado da rua
• Devido ao tamanho do terreno, à demografia dos turistas e ao atual cenário competitivo, a consultoria acredita que um hotel boutique independente (de 50 a 75 quartos) com um restaurante e um bar estilosos, 500 metros quadrados de espaço funcional e uma sala de ginástica (sem piscina) preencheria uma lacuna do mercado local.
• Com base em previsões financeiras, o consultor estima que o hotel poderia tornar-se rentável cinco anos após sua abertura e teria a expectativa de um sólido retorno do investimento se fosse vendido entre 10 e 15 anos. 

No geral, avalia-se que o projeto é altamente viável, apesar de não estar livre de riscos, nem a salvo de alguma mudança inesperada na economia, nos custos de construção ou na demanda de mercado. Agora, cabe a você decidir se quer dar o próximo passo na sua jornada rumo à titularidade e consultar um banco a respeito de financiamento. 

7 consultores líderes em estudos de viabilidade

Considerando a quantidade de dinheiro em jogo, é imprescindível checar as firmas de consultoria para encontrar um profissional altamente qualificado, experiente e com boa reputação para conduzir um estudo de viabilidade para você. Para ajudar, apresentamos abaixo um resumo de consultorias conhecidas que são especializadas na indústria de hotéis e resorts.

1. HVS

Sediada em Johnstown, Colorado, EUA, a HVS se apresenta como a única firma de consultoria global focada exclusivamente na indústria da hotelaria, com mais de 50 escritórios em todo o mundo.

2. IHCS

Com sede em Bocholt, Alemanha, a IHCS fornece uma variedade de serviços de consultoria a hotéis e resorts de todo o mundo, desde estudos de viabilidade até estratégias de marketing. .

3. PKF Hospitality Group

Com um histórico que data de 1869, o PKF Hospitality Group é o pioneiro em consultoria de hotelaria. Sediado em Viena, Áustria, a empresa tem uma equipe global com mais de 100 consultores em 15 países.

4. H&LA

A Hotel & Leisure Advisors (H&LA) é uma empresa boutique sediada em Lakewood, Ohio, EUA, com um histórico de análises e estudos preparatórios para mais de 3.000 propriedades no Canadá, no Caribe e em todos os estados dos EUA.

5. RDC

Com sede em Boca Raton, Flórida, EUA, a Resort Development Consultants (RDC) fornece uma gama especializada de serviços de assessoria e consultoria para as indústrias hoteleira, imobiliária e turística.

6. Cayuga Gerentes de Relacionamento

Com sede em Sarasota, Flórida, EUA, a Cayuga Gerentes de Relacionamento fornece orientação profissional para as indústrias hoteleira, turística e afins em 100 países.

7. Integra Hotels

Com sede em National, Califórnia, EUA, a Integra é a maior firma independente de serviços de avaliação de imóveis comerciais, consultoria e assessoria dos EUA e do Caribe.