Você precisa de uma empresa
de gestão hoteleira? O guia completo

Gerenciar um negócio de hotelaria não é pouca coisa. Desde garantir o bom funcionamento diário até distribuir o inventário e conduzir os relacionamentos com os hóspedes, pode ser desafiador fazer tudo isso ao abrir uma nova propriedade. 

Uma decisão que você precisa tomar como proprietário é se fará ou não parceria com uma empresa de gestão. Essas empresas oferecem uma vasta experiência, recursos e suporte operacional, que podem ajudar a aliviar o fardo dos operadores independentes. No entanto, elas exigem investimento financeiro e perda de controle, o que nem sempre é atrativo para hoteleiros e anfitriões.

Vamos analisar as vantagens e desvantagens de usar uma empresa de gestão hoteleira, detalhar os custos associados e destacar as 15 principais firmas de gestão. 

O que é uma empresa de gestão hoteleira? 

Lançadas nos anos 60, as empresas de gestão hoteleira desempenham uma função essencial na melhoria do desempenho e da rentabilidade para as propriedades. Elas são contratadas pelos proprietários do estabelecimento para atuar como um parceiro confiável que assume responsabilidades operacionais, permitindo que os proprietários foquem no quadro geral — como tomada de decisões estratégicas e ampliação da marca. 

As propriedades podem fazer parceria com a gestão hoteleira desde o início do negócio ou apresentá-la depois como uma decisão estratégica para aumentar a eficiência. 

Como uma empresa de gestão funciona?

Para propriedades independentes, uma empresa de gestão hoteleira designa profissionais experientes para assumir responsabilidades operacionais em todo o meio de hospedagem. 

Responsabilidades da empresa de gestão hoteleira 

Essas responsabilidades incluem (sem limitação): 

• Eficiência operacional. Garantir o bom funcionamento diário da propriedade, otimizando todos os serviços, da governança à manutenção e recepção.
• Revenue management. Usar estratégias para maximizar a receita através dos preços, da gestão da ocupação e da otimização do rendimento.
• Vendas e marketing. Controlar os esforços de vendas e as campanhas de marketing para atrair hóspedes e gerar reservas.
• Distribuição. Gerenciar canais de distribuição online, como OTAs e parcerias para otimizar as reservas e a visibilidade.
• Relacionamentos com os fornecedores. Estabelecer e manter relacionamentos com os fornecedores para garantir a qualidade e a aquisição com custo-benefício.
• Geração de relatórios. Gerar relatórios abrangentes para informar os proprietários sobre o desempenho do estabelecimento.
• Recrutamento e treinamento. Recrutar, treinar e gerenciar os funcionários para manter um serviço de alto padrão.
• Controle de custos. Implementar medidas com custo-benefício, controlar despesas e gerenciar orçamentos para melhorar a rentabilidade.
• Controle de qualidade. Garantir que a propriedade atenda consistentemente os padrões da marca e ofereça experiências de primeira aos hóspedes.
• Integração da tecnologia. Adotar e gerenciar os sistemas de gestão hoteleira para aprimorar a eficiência e aumentar a satisfação do hóspede.
• Relacionamentos com os hóspedes. Cuidar de perguntas, reclamações e feedback dos hóspedes, garantindo uma experiência positiva.
• Planejamento estratégico. Colaborar com proprietários para desenvolver estratégias de longo prazo para o crescimento e sucesso.
• Conformidade legal e regulatória. Garantir que a propriedade cumpra com a legislação local, regulamentos e padrões da hotelaria.

O que você pode controlar como proprietário de um estabelecimento 

Se você decidir colaborar com uma empresa de gestão, é fundamental entender o que você abdicará e o que manterá o controle. Confira uma visão geral das suas responsabilidades como proprietário. 

• Visão estratégica. Como proprietário, você define a direção estratégica geral para o estabelecimento. Você manterá o controle das metas de longo prazo, decisões da marca e visão que deseja alcançar.
• Supervisão financeira.Enquanto a empresa de gestão lida com os orçamentos e o controle de custos, você ainda tem a palavra final em decisões financeiras importantes. Você revisa e aprova orçamentos, investimentos e despesas significativas.
• Melhorias na propriedade. Você mantém o controle sobre grandes melhorias, reformas e investimentos de capital. Você decide quando e como fazer melhorias das instalações para que se alinhem à sua visão e às demandas do mercado.
• Aprovação de funcionários. Embora a empresa de gestão seja responsável pelos funcionários e treinamento, você pode aprovar contratações importantes de gerentes e mudar a estrutura geral da equipe.
• Experiência do hóspede. Você mantém a capacidade de ajustar a experiência do hóspede. Enquanto a empresa de gestão lida com as interações diárias com os hóspedes, você dá o tom para as expectativas de satisfação geral dos hóspedes, qualidade do serviço e comodidades.
• Engajamento da comunidade. Como proprietário, você pode manter uma conexão com a comunidade local e participar de iniciativas de alcance da comunidade, garantindo que a propriedade permaneça uma parte vital da área.
• Acordos contratuais. Você tem o poder de negociar os termos do contrato de gestão. Isso inclui estabelecer métricas de desempenho, definir indicadores-chave de desempenho (KPIs) e determinar a duração do contrato.
• Eventos especiais e iniciativas de marketing. Enquanto a empresa de gestão lida com o marketing diário, você pode conduzir a direção de eventos especiais, promoções e iniciativas únicas de marketing para atrair grupos específicos ou melhorar a reputação da propriedade.
• Estratégia de saída. Por fim, você decide quando rescindir ou renovar o contrato de gestão com base nas suas metas estratégicas e no desempenho da empresa de gestão.

Quanto custa contratar uma empresa de gestão?

O envolvimento de uma empresa de gestão pode proporcionar várias vantagens, mas, também, diminui sua receita líquida. As taxas associadas à contratação de uma empresa de gestão pode variar muito com base em fatores como o histórico da empresa, o tamanho e local da propriedade, os serviços fornecidos e os termos específicos negociados. Esses arranjos, geralmente, usam duas estruturas de taxas principais: de base e incentivo.

1. Taxas de base

As taxas de base são cobranças fixas por mês ou ano que o proprietário paga à empresa de gestão. Essas taxas normalmente cobram uma variedade de tarefas operacionais e administrativas, incluindo a gestão de funcionários, marketing e operações diárias. As taxas de base podem ser uma porcentagem da receita operacional bruta (geralmente, 2% a 6%) ou um valor fixo.

2. Taxas de incentivo

As taxas de incentivo são baseadas no desempenho, alinhando os interesses da empresa de gestão ao sucesso financeiro da propriedade. Essas taxas são muitas vezes calculadas como uma porcentagem (geralmente 10% a 20%) do lucro operacional bruto ou da receita bruta da propriedade, passando um limite específico. As taxas de incentivo motivam a empresa de gestão a otimizar o desempenho da propriedade, já que ela pode se beneficiar diretamente da maior rentabilidade.

7 dicas para negociar seu contrato de gestão 

O contrato que você define com a empresa de gestão escolhida deve ser negociado com atenção, já que o prazo geralmente se prolonga por anos ou até décadas. De acordo com o Guide to Hotel Management Contracts (Guia de contratos para gestão hoteleira) da HVS, a duração média do período inicial para o grupo de amostra universal da pesquisa era de 20,6 anos. Siga estas dicas durante a negociação. 

1. Defina as expectativas com clareza. Antes de fazer um acordo, trace suas expectativas e os serviços específicos necessários da empresa de gestão.
2. Comparativo de mercado. Pesquise propriedades semelhantes na sua região para entender o padrão da hotelaria para as taxas de gestão. 
3. Métricas de desempenho. Associe uma parte das tarifas a métricas de desempenho específicas. Isso pode incluir classificações de satisfação dos hóspedes, metas de crescimento da receita ou metas de economia de custos. 
4. Flexibilidade. Negocie uma estrutura de taxas que se alinhe às circunstâncias da propriedade.
5. Duração do período. Um contrato mais longo pode fornecer taxas mais favoráveis, mas é fundamental garantir que o acordo inclua termos para avaliações de desempenho e a possibilidade de rescisão se as expectativas não forem atendidas.
6. Transparência. Solicite a transparência nos relatórios financeiros. Você deve entender com clareza como as taxas são calculadas e quais despesas são cobertas pela empresa de gestão.
7. Consultoria jurídica. Peça para um advogado com experiência em contratos de hotelaria revisar o acordo. Ele pode ajudar a identificar possíveis armadilhas e garantir a proteção dos seus interesses.

Benefícios e desvantagens de usar uma empresa de gestão 

Avaliar os benefícios e desvantagens é fundamental para decidir com consciência se uma empresa de gestão hoteleira faz sentido para seu negócio.

Benefícios de usar uma empresa de gestão

• Experiência operacional. Uma das principais vantagens de contratar uma empresa de gestão é a vasta experiência operacional. Essas empresas têm anos de experiência na indústria, conexões e conhecimento especializado, o que pode melhorar significativamente a eficiência e a eficácia das operações da sua propriedade.
• Tempo e foco. Ao confiar as responsabilidades operacionais a uma empresa de gestão, você, como proprietário, pode focar em iniciativas estratégicas e ampliar seu negócio hoteleiro. Com essa delegação, você pode se concentrar em tarefas mais complexas que contribuem para o sucesso da sua propriedade a longo prazo.
• Acesso a recursos. As empresas de gestão geralmente têm acesso a uma rede de fornecedores, conexões na indústria e poder de compra, o que pode levar a economias de custo em suprimentos, campanhas de marketing e outras despesas operacionais.
• Mitigação de riscos. As empresas de gestão hoteleira podem ajudar a lidar com as complexidades da conformidade legal e regulatória, reduzindo sua exposição a riscos legais e garantindo a operação dentro das diretrizes da indústria.

Desvantagens de usar uma empresa de gestão

• Custos. As taxas associadas à contratação de uma empresa de gestão podem ser significativas. Ambas as taxas de base e incentivo podem afetar a rentabilidade da sua propriedade.
• Perda de controle. Como proprietário, você cederá o controle das operações diárias. É essencial encontrar um equilíbrio entre renunciar as responsabilidades operacionais e manter envolvimento em decisões importantes.
• Alinhamento de interesses. Enquanto as taxas de incentivo são criadas para alinhar os interesses da empresa de gestão ao seu sucesso financeiro, pode haver casos em que o foco na redução de custos ou na maximização da receita não se alinhe completamente à sua visão de longo prazo para a propriedade.
• Padronização. As empresas de gestão, geralmente, trazem padrões da marca e procedimentos operacionais padrão. Isso pode melhorar a eficiência, mas talvez limite sua capacidade de implementar funcionalidades ou serviços personalizados que diferenciem sua propriedade e destaquem seu ponto de vista único.

5 motivos para continuar independente 

Por fim, o nível de controle que você deseja ter sobre o negócio ditará sua escolha de colaborar ou não com uma empresa de gestão hoteleira. Veja alguns motivos para permanecer independente. 

1. Reter a singularidade. Se você tem uma visão clara e única para sua propriedade que talvez não se alinhe às abordagens padronizadas das empresas de gestão, pode ser desafiador manter o caráter distinto e as ofertas que você pretende.
2. Manter controle e conexão. Alguns proprietários prosperam com uma gestão prática, aproveitando o envolvimento direto nas operações diárias e mantendo um toque pessoal com os hóspedes. Se você se identifica com isso, uma empresa de gestão pode atrapalhar sua capacidade de supervisionar aspectos importantes da propriedade.
3. Equipe interna sólida. Se você criou ou quer passar tempo selecionando uma equipe de profissionais em que confia, é melhor reter o controle operacional da sua propriedade. 
4. Experiência local. Se a sua propriedade conta bastante com as conexões locais, depende do engajamento da comunidade ou tem necessidades de mercado únicas, uma empresa de gestão pode não possuir os mesmos insights e contatos locais que você.
5. Capacitação tecnológica. Com o rápido avanço do software de gestão hoteleira na nuvem, a tecnologia está facilitando cada vez mais para que os proprietários de estabelecimentos independentes otimizem as operações, gerenciem as reservas, cuidem do marketing e ganhem insights valiosos sobre os negócios, reduzindo a necessidade da gestão de terceiros.

15 principais empresas de gestão hoteleira 

Selecionamos algumas das principais empresas de gestão hoteleira a considerar. 

1. Aimbridge Hospitality

A Aimbridge Hospitality é uma empresa líder de gestão hoteleira terceirizada que oferece um portfólio diversificado de propriedades. Ela é especializada em fornecer excelência operacional e maximizar a rentabilidade das propriedades parceiras.

Propriedades no portfólio: 1.500 / Sede: EUA

2. Hotel Equities (HE)

A Hotel Equities é uma firma confiável de gestão de propriedades na América do Norte que foca em criar patrimônio líquido e gerar potencial de valorização. Ela é especializada em formar relações fortes que facilitam a ampliação, novas construções e a reformulação da marca. 

Propriedades no portfólio: 275 / Sede: EUA

3. InterContinental Hotels Group (IHG)

A IHG opera estabelecimentos em três maneiras: como franqueadora, gerente e em regime de propriedade/aluguel. Como parte da opção de gestão, a IHG gerencia a propriedade, mas a titularidade do prédio permanece com um proprietário terceirizado.

Propriedades no portfólio: 5,991 / Sede: Reino Unido 

4. HHM (Hersha Hospitality Management)

A HHM Hotels é a operadora favorita de vários proprietários sofisticados e institucionais de imóveis hoteleiros, incluindo proprietários públicos e privados, nos Estados Unidos e no Canadá. 

Propriedades no portfólio: 240 / Sede: EUA 

5. Crescent Hotels & Resorts

A Crescent Hotels & Resorts, uma empresa de gestão criada por operadores, fornece serviços inovadores e estratégias individualistas que capacitam hotéis, resorts, restaurantes e estabelecimentos hoteleiros. 

Propriedades no portfólio: 100 / Sede: EUA

6. HEI Hotels & Resorts

Criada em 1985, a HEI Hotels & Resorts é uma das maiores empresas de gestão terceirizada e investimento hoteleiro privado dos Estados Unidos. Depois de começar como proprietária/operadora, a HEI se tornou a maior patrocinadora de fundo de private equity hoteleiro antes de emergir como uma das maiores e mais respeitadas empresas de gestão terceirizada.

Propriedades no portfólio: 100 / Sede: EUA

7. Concord Hospitality Enterprises

Desde 1985, a Concord Hospitality manteve um padrão inigualável de excelência em todas as competências como uma empresa de desenvolvimento hoteleiro, proprietária e operadora, fornecendo serviços de gestão dedicados tanto a propriedades de serviço completo quanto a de serviços seletos e luxuosos.

Propriedades no portfólio: 140 / Sede: EUA

8. Pyramid Hotel Group

A Pyramid Hotel Group oferece estratégias personalizadas, gestão excepcional e soluções inovadoras que redefinem a experiência hoteleira no mercado dinâmico atual.

Propriedades no portfólio: 230 / Sede: EUA

9. Island Hospitality Management

A Island Hospitality Management é uma empresa de gestão hoteleira nos Estados Unidos conhecida pela experiência com propriedades de estadia prolongada, serviços seletos e serviço completo de grandes marcas como Marriott, Hilton, Hyatt, Starwood e IHG.

Propriedades no portfólio: 160 / Sede: EUA

10. Crestline Hotels & Resorts

A Crestline proporciona uma verdadeira parceria às propriedades ao colaborar com proprietários e investidores desde o início e trabalhar em equipe para criar uma estratégia operacional única, prospectiva e inovadora que continue a gerar resultados.

Propriedades no portfólio: 130 / Sede: EUA

11. GF Hotels and Resorts

A GF Hotels & Resorts é uma empresa de gestão e titularidade hoteleira de serviço completo que atua em nome de diversos proprietários individuais, fundos imobiliários e credores institucionais para fornecer resultados superiores através de desempenho operacional e financeiro positivo.

Propriedades no portfólio: 130 / Sede: EUA

12. Remington Hospitality

Como uma empresa de gestão hoteleira inovadora, o diferencial da Remington Hospitality é o compromisso em ser a melhor, e não a maior, em oferecer hospitalidade, além de sempre gerar valor para todos os proprietários e clientes.

Propriedades no portfólio: 121 / Sede: EUA

13. Highgate

A Highgate é uma das principais firmas de gestão, investimento, tecnologia e desenvolvimento hoteleiro, com um portfólio diversificado de propriedades na América do Norte, no Caribe, na América Latina e na Europa.

Propriedades no portfólio: 500 / Sede: EUA

14. TPG Hotels, Resorts, & Marinas

A TPG é uma empresa de gestão hoteleira de alto nível que administra estabelecimentos nos Estados Unidos e cadeias de todas as escalas. Ao combinar décadas de experiência na indústria com recursos de alta qualidade, a TPG Hotels & Resorts traz as melhores soluções para gerar rentabilidade para os clientes e seus portfólios.

Propriedades no portfólio: 500 / Sede: EUA

15. Davidson Hospitality Group

A Davidson Hospitality Group tem orgulho de atuar na gestão de um grupo selecionado de propriedades, resorts, restaurantes e marcas hoteleiras confiáveis, ousados e inovadores. A Davidson entrega liderança na indústria, inovação na hotelaria e serviços de primeira a proprietários parceiros de alto nível.

Propriedades no portfólio: 110 / Sede: EUA

Colaborar ou não

A decisão de trabalhar com uma empresa de gestão hoteleira exige consideração cuidadosa. Enquanto essas empresas trazem muita experiência e conhecimento, os operadores de hotelaria também devem se sentir capacitados para gerir os negócios de maneira independente caso queiram.

Como prática recomendada, os proprietários que querem manter o controle sobre as operações diárias e garantir que sua perspectiva única prevaleça em toda a propriedade devem ter cuidado com as empresas de gestão. Por outro lado, uma empresa de gestão pode ser a opção perfeita se você quiser ter uma função puramente estratégica e focar na ampliação do estabelecimento.