Como comprar um hotel:
Guia passo a passo

Seja um hotel boutique ou uma pousada, a compra de um negócio hoteleiro é uma grande decisão. Além de ser um investimento considerável, ele apresenta riscos significativos e a operação pode exigir muito tempo e recursos.

Por outro lado, ser proprietário de um estabelecimento hoteleiro pode proporcionar uma vida profissional gratificante e desafiadora, gerar uma fonte de renda estável e ser um investimento inteligente, que aumenta de valor ao longo do tempo.

Os aspirantes a empreendedores hoteleiros devem adotar uma abordagem organizada e rigorosa em relação ao processo de compra, ajudando a garantir decisões inteligentes que levam a resultados mais favoráveis. Aqui, apresentamos algumas etapas importantes envolvidas na compra de uma propriedade existente, desde encontrar o local certo até fechar o negócio.

Antes de comprar: 4 considerações principais

Primeiro, confira o que deve-se considerar antes de procurar uma propriedade para compra.

Defina seus objetivos e critérios

É fundamental ter claro as suas motivações para ter uma propriedade. É apenas um investimento ou você quer seguir uma abordagem mais ativa na gestão da propriedade? Talvez você já trabalhe há anos na hotelaria e queira finalmente ser o seu próprio chefe.

De qualquer forma, é uma boa ideia considerar seus objetivos de curto e longo prazo. Isso ajudará a determinar o tipo de propriedade que você quer comprar e outras decisões ao longo da jornada de compra, incluindo:

• A categoria do negócio. Atualmente, os meios de hospedagem têm várias formas e tamanhos. Você quer um resort de serviço completo, uma pousada à beira-mar, um hostel urbano, uma propriedade para aluguel de temporada ou uma combinação dos seus favoritos?
• O conceito hoteleiro. Como você quer que seja o visual da propriedade e como será a experiência dos hóspedes? Seu conceito inclui de tudo, do design de interiores e estilo do serviço às instalações no local e sua marca hoteleira.
• O modelo de negócios. Você quer operar a propriedade de maneira independente ou como uma franquia hoteleira afiliada a uma marca conhecida? Ou você quer ceder as operações a uma empresa de gestão hoteleira? 

Determine seu financiamento

Antes de determinar o tipo de propriedade que comprará, você precisa colocar suas finanças em ordem. Quanto capital você poderá acessar e qual será o financiamento necessário? Quais são suas opções de financiamento — você fará um empréstimo bancário ou trabalhará com investidores? Você precisará de um parceiro de negócios para contribuir com capital e experiência operacional? 

As respostas a essas perguntas ajudarão a delimitar o tipo de propriedade que você pode pagar (e a entrada necessária), além de definir o retorno sobre o investimento (ROI) exigido para obter financiamento e dar conta dos pagamentos do empréstimo.

Esteja ciente de todos os custos

De acordo com um estudo da HVS, o custo médio de desenvolvimento de uma propriedade varia entre quase US$ 150.000 para um hotel de serviço limitado e US$ 805.000 para um hotel de luxo — e isso não é para o hotel todo, é por acomodação ou “chave”. Os custos para comprar uma propriedade podem ser consideravelmente mais altos.

Um lugar pequeno, como um hostel, uma pousada ou uma propriedade para aluguel de temporada, pode ser bem mais barato, mas os custos dependerão do tamanho da propriedade, do local e de outros fatores. Para qualquer tipo de propriedade, quanto maior for o calibre da experiência do hóspede, mais caros serão os preços que você poderá cobrar.

Como novo proprietário de um negócio pequeno, é importante entender todos os custos incorridos ao comprar um hotel. Além do preço de compra, você também precisará considerar custos relacionados, como:

• Melhorias ou reformas na propriedade (principalmente se ela for antiga)
• Móveis, utensílios e equipamentos (FFE) novos
• Taxas de fechamento
• Custos de licenças
• Registros
• Seguro
• Materiais (para limpeza e manutenção)
• Custos de mão de obra antes e depois da aquisição

Crie uma equipe de compra

Ao começar um novo negócio, é essencial trabalhar com profissionais experientes que possam aconselhar você sobre a viabilidade do seu investimento hoteleiro, os procedimentos que deve seguir e as regulamentações locais que precisa cumprir. Geralmente, isso inclui uma firma de estimativa e avaliação hoteleira, um agente imobiliário especializado em transações hoteleiras, um inspetor de propriedades e um gerente de ativos. 

Critérios que você deve observar ao comprar

Quando estiver pronto para começar a procurar uma propriedade, aqui estão alguns critérios importantes para considerar.

• Localização. Ela está localizada no centro da cidade ou próximo a ele? Há um shopping, um centro de convenções, uma praia, montanhas ou atrações locais por perto? A localização da propriedade afetará bastante seu desempenho, incluindo a demanda por acomodações, a temporada e os segmentos de mercado que poderá atrair.
• A condição da propriedade. Em geral, é menos arriscado comprar uma propriedade hoteleira existente, porque você pode inspecionar o edifício e a área. É uma operação pronta que entrará rápido em funcionamento para começar a recuperar seu investimento? Ou precisa de grandes reformas, exigindo que fique fechada por um longo período?
• O desempenho da propriedade. Se a propriedade está em operação no momento, como é seu desempenho relacionado à taxa de ocupação, tarifa média e margens de lucro? Como o desempenho se compara ao do grupo de concorrentes e de propriedades semelhantes na região? Se a propriedade não estiver mais em operação, por que ela foi fechada?
• O mercado local. Você talvez tenha grandes planos para melhorar a propriedade e cobrar tarifas premium, mas o mercado, geralmente, decide o que os turistas estão dispostos a pagar. Como é o desempenho do setor da hotelaria como um todo na área? A oferta de acomodações é abundante ou escassa? As viagens para a região variam por temporada ou são estáveis durante o ano todo? 
• A reputação da propriedade. Se a propriedade for bem gerida e tiver uma boa reputação, você se beneficiará da consciência de marca positiva e da fidelidade de hóspedes associada, o que ajudará a gerar demanda. No entanto, se tiver uma má reputação, será mais difícil atrair hóspedes, e talvez leve bastante tempo para construir uma reputação positiva. 

Comprando um hotel: um guia passo a passo

Ao comprar um hotel, estas são as etapas básicas que devem ser seguidas:

1. Pesquisa

Trabalhe com um agente imobiliário hoteleiro ou uma empresa imobiliária comercial para encontrar um local adequado e determinar se há propriedades para venda na área. Ao encontrar uma propriedade que você tenha interesse em comprar, desenvolva um plano de negócios hoteleiro para compartilhar com o banco ou os investidores.

2. Financiamento

Determine de onde você pode obter financiamento — investimentos pessoais, empréstimos bancários, investidores externos ou outras fontes? Lembre-se de que você precisará de capital para comprar a propriedade e também operá-la até que seja lucrativa.

3. Análise de mercado

Encomende um estudo de viabilidade — uma análise para determinar o potencial da propriedade como um investimento financeiro sustentável e viável. O estudo deve analisar tudo, desde a localização e as condições do mercado local até o cenário econômico e as regulamentações no mercado hoteleiro.

4. Diligência

Revise as demonstrações de lucros e perdas da propriedade dos últimos anos, assim como suas contas, fluxo de caixa, ativos e passivos, dívidas, contratos e quaisquer encargos legais. A propriedade está sob um contrato de franquia ou outro contrato de longo prazo? Há algum requisito de zoneamento ou requisitos ocultos de que deve estar ciente? Encomende uma inspeção para avaliar a condição física da propriedade e do edifício. 

5. Projeções financeiras

Trabalhe com um especialista financeiro para prever os custos das reformas e projete a receita, os gastos e a rentabilidade nos primeiros anos de operação. Isso incluirá diárias, receita das acomodações (RevPAR), alimentos e bebidas e outras origens, pagamentos do empréstimo, taxas de juros, seguro, taxas prediais e serviços, além dos custos operacionais antes e depois da abertura.

Nos últimos anos, a escassez de mão de obra tem sido um grande problema para os hoteleiros, então você deve pesquisar o mercado de trabalho e as médias salariais para determinar o orçamento de funcionários importantes (e considere como você quer usar a tecnologia para apoiar sua equipe).

6. Oferta e negociação

Se estiver tudo certo, um agente imobiliário pode ajudar você com o envio de uma oferta formal ou uma carta de intenção detalhando os termos da compra, além das negociações subsequentes.

7. Papelada e fechamento

Se a oferta for aceita, o acordo de financiamento precisa ser finalizado com o credor. Um advogado pode ajudar a elaborar o contrato de compra e garantir que todos os documentos necessários estejam em ordem. Depois que todas as condições forem atendidas na data de fechamento, a propriedade será transferida ao comprador.

Estratégias para comprar o hotel dos sonhos

A compra de uma propriedade é um empreendimento significativo e complexo que exige planejamento cuidadoso e previsão financeira. Ao avaliar as propriedades possíveis, fatores como tipo de estabelecimento hoteleiro, localização, condição, desempenho, dinâmica do mercado local e reputação são fundamentais para determinar o sucesso. Seja meticuloso no processo de pesquisa e descoberta e encontre uma propriedade que o ajude a alcançar seus objetivos de curto e longo prazo. Faça a devida diligência ao examinar o desempenho passado e entenda por que os proprietários atuais querem vender. Não tenha medo de pedir ajuda a assessores, consultores e outros profissionais da indústria hoteleira durante todo o processo.