Evitar escollos: Cómo un estudio de viabilidad
hotelera reduce tu riesgo

Muchas personas sueñan con tener su propio negocio de alojamiento, pero el camino desde esa chispa inicial de inspiración hasta el día de la gran inauguración puede ser un proceso largo y complicado. Antes de invertir en un nuevo negocio hotelero, cualquier empresario sabio dará fe de que primero debes invertir en un estudio de viabilidad profesional. De hecho, puede ser un requisito para recibir la inversión inicial. Y puede salvarte de tomar una mala decisión de inversión.

¿Qué es exactamente un estudio de viabilidad de un hotel, y cómo pueden aspirantes propietarios de alojamientos realizar uno? Aquí explicamos por qué son tan importantes los estudios de viabilidad, qué información deben contener y cómo funciona un estudio de viabilidad en la práctica. Y como bonus especial, te proporcionamos una lista de consultores especializados en estudios de viabilidad para el sector hotelero mundial.

¿Qué es un estudio de viabilidad hotelera? 

Un estudio de viabilidad es un análisis de un posible proyecto de construcción o de adquisición de un hotel existente para determinar su potencial como inversión financiera sostenible y viable. El estudio analiza:

• Ubicación del alojamiento
• Mercado local
• Panorama competitivo
• Condiciones económicas 
• Demografía
• Normativa
• Estimaciones de costes, ingresos y rendimiento de la inversión 

Normalmente, los estudios de viabilidad los realiza una consultoría externa especializada en analizar y valorar proyectos hoteleros. En general, un proyecto se considera viable si se estima que su valor económico previsto es superior a sus costes una vez finalizado y operativo, generando el rendimiento de la inversión (ROI) requerido. Si el proyecto se considera inviable, es probable que no se recomiende invertir en él. 

¿Para quién es un estudio de viabilidad hotelera?

Los estudios de viabilidad se preparan para diversas partes interesadas en un proyecto de desarrollo hotelero, entre ellas:

• Propietarios e inversores potenciales (el público principal): para ayudar a determinar si seguir adelante o no con la inversión.
• Bancos y prestamistas: para evaluar los rendimientos financieros previstos del desarrollo y decidir si conceden o no financiación. 
• Desarrolladores: para comprender los costes de desarrollo del proyecto y justificar la participación. 
• Operadores: para determinar la viabilidad y el alcance de la gestión del hotel (aunque a menudo se contrata a los operadores una vez iniciada la construcción).

Dado que las distintas partes interesadas tienen criterios diferentes para evaluar la conveniencia de participar en un proyecto, cada una de ellas puede requerir un análisis separado o complementario.

¿Por qué es importante un estudio de viabilidad hotelera?

Un estudio de viabilidad es importante porque proporciona una evaluación en profundidad de la viabilidad potencial de un establecimiento hotelero propuesto antes de que se haga ninguna inversión significativa. Su objetivo es reducir los riesgos relacionados con la inversión.

Para los inversores, las emociones pueden interponerse en la toma de decisiones acertadas, sobre todo cuando se trata de un proyecto tan emocionante y complejo como un nuevo hotel. Si eres nuevo en la industria hotelera y el desarrollo inmobiliario, es fácil pasar por alto las señales de advertencia de los posibles obstáculos que te esperan. Una consultoría profesional utiliza una metodología predefinida para evaluar objetivamente la viabilidad del proyecto, respaldada por la investigación, los datos y la experiencia. 

¿Cuánto cuesta un estudio de viabilidad hotelera? 

El precio de un estudio de viabilidad dependerá del tipo de proyecto hotelero y de su tamaño, de la complejidad del proyecto y del alcance del análisis. En general, los inversores pueden esperar pagar desde unos pocos miles de dólares por un proyecto pequeño hasta decenas de miles por uno más grande.

8 secciones clave del análisis de viabilidad de un hotel

Los componentes de un estudio de viabilidad pueden variar según la naturaleza del desarrollo, las necesidades y el presupuesto del inversor y la empresa que realice el análisis, entre otros factores. A continuación se resumen los principales componentes de un estudio de viabilidad hotelera, según Hotel & Leisure Advisors.

1. Análisis de la zona, demografía y vecindario. Una evaluación de las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y medioambientales que influirán en el rendimiento del proyecto, incluyendo la demografía, la viabilidad del mercado y los generadores de demanda como las atracciones del destino turístico. 
2. Revisión del emplazamiento. Evaluación del tamaño, acceso, visibilidad, topografía y otros atributos del alojamiento turístico. Esto puede incluir su proximidad a autopistas y servicios e impactos gubernamentales como restricciones de zonificación y normativas medioambientales.
3. Recomendaciones de desarrollo y costes propuestos. Una revisión del alcance del desarrollo y de los costes previstos, con orientaciones sobre el número de habitaciones, establecimientos de comida y bebida, espacios funcionales, instalaciones recreativas, comercios, spa y otros servicios, así como recomendaciones sobre la marca (es decir, hotel independiente, franquicia u otro modelo).
4. Análisis del mercado. Un estudio del mercado local, que incluye métricas como las tasas medias de ocupación hotelera, la tarifa diaria promedio (ADR) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR) entre la oferta de la zona, así como el panorama competitivo, la segmentación del mercado y la penetración en el mercado.
5. Propuestas de ocupación y ADR del desarrollo. Un análisis de la oferta y la demanda en el mercado, así como previsiones de ocupación, ADR y RevPAR para el propio alojamiento.
6. Análisis financiero. Una estimación de la capacidad del alojamiento para generar ingresos y sus previsiones financieras, incluidos los ingresos brutos, los costes fijos y variables y los ingresos netos de explotación.
7. Análisis de viabilidad. Una estimación del valor económico del hotel, incluido un análisis del flujo de caja, la tasa interna de rentabilidad (TIR), los ingresos netos previstos en los primeros años y el precio de venta potencial en el futuro.
8. Comparación del valor creado con los costes previstos. Una evaluación de si el valor previsto creado por el alojamiento iguala o supera el coste de desarrollo del proyecto propuesto.

Ejemplo de estudio de viabilidad de un hotel 

Entonces, ¿cómo es un estudio de viabilidad en la práctica? Imaginemos que has encontrado lo que parece ser el alojamiento ideal para construir tu hotel. El alojamiento está a la venta y, tras realizar un estudio de mercado hotelero por tu cuenta, decides contratar a una consultoría hotelera para que realice un estudio de viabilidad. (Sigue desplazándote para ver una lista de consultoras).

Seis semanas después, el estudio ha concluido. He aquí un resumen de las principales conclusiones:

• El alojamiento está situado en las afueras de la ciudad, pero en un barrio en alza con un importante potencial de crecimiento a largo plazo.
• El solar está situado justo al lado de una carretera principal que lleva al centro de la ciudad al sur y a una popular zona turística de montaña al norte, con vistas parciales de las montañas, la ciudad y el río cercano.
• Hay otros cuatro hoteles en un radio de ocho kilómetros, todos ellos de tres o cuatro estrellas, franquiciados o gestionados por marcas hoteleras conocidas.
• En la zona del mercado tienen su sede varias grandes empresas, así como un distrito comercial y numerosos restaurantes, pero no atracciones. Está previsto que el año que viene empiece a construirse un gran complejo de oficinas al otro lado de la calle.
• Teniendo en cuenta el tamaño del terreno, la demografía de los viajeros entrantes y el panorama competitivo actual, la consultora considera que un hotel boutique independiente (de 50 a 75 habitaciones) con un restaurante y bar elegantes, 500 metros cuadrados de espacio para eventos y una sala de fitness (pero sin piscina) llenaría un vacío en el mercado local. 
• Basándose en las previsiones financieras, el consultor estima que el hotel podría ser rentable a los cinco años de su apertura y podría esperar un sólido retorno de la inversión si se vendiera en un plazo de 10 a 15 años. 

En general, el proyecto se considera altamente viable, aunque no exento de riesgos, y salvo cambios inesperados en la economía, los costes de construcción o la demanda del mercado. Ahora te toca a ti decidir si quieres dar el siguiente paso en el camino y consultar a un banco sobre la financiación. 

7 consultores líderes en estudios de viabilidad

Teniendo en cuenta la cantidad de dinero que está en juego, es vital investigar cuidadosamente a las empresas consultoras para encontrar a un profesional altamente cualificado, experimentado y de buena reputación que realice un estudio de viabilidad en tu nombre. Para ayudarte, a continuación encontrarás un resumen de conocidas consultorías especializadas en la industria hotelera y turística. 

1. HVS

Con sede en Johnstown (Colorado, EE. UU.), HVS se presenta como la única consultora mundial dedicada exclusivamente a la hotelería, con más de 50 oficinas en todo el mundo.

2. IHCS

Con sede en Bocholt (Alemania), IHCS presta una serie de servicios de consultoría a hoteles y complejos turísticos de todo el mundo, desde estudios de viabilidad hasta estrategias de marketing. 

3. Grupo de hotelería PKF

Con una trayectoria que se remonta a 1869, PKF Hospitality Group es el pionero en consultoría de hotelería. Con sede en Viena (Austria), la empresa cuenta con un equipo global de más de 100 consultores en 15 países.

4. H&LA

Hotel & Leisure Advisors (H&LA) es una empresa boutique con sede en Lakewood, Ohio (EE. UU.), con un historial de análisis y elaboración de estudios para más de 3000 alojamientos en Canadá, el Caribe y todos los estados de EE. UU.

5. RDC

Con sede en Boca Ratón, Florida (EE. UU.), Resort Development Consultants (RDC) ofrece una gama especializada de servicios de asesoramiento y consultoría a los sectores de la hotelería, inmobiliario y turístico.

6. Cayuga Customer Success Managers

Con sede en Sarasota (Florida, EE. UU.), Cayuga Customer Success Managers ofrece asesoramiento experto a las industrias hotelera, turística y afines de 100 países.

7. Integra Hotels

Con sede en National, California (EE. UU.), Integra es la mayor empresa independiente de servicios de valoración, asesoramiento y consultoría inmobiliaria comercial de EE. UU. y el Caribe.