Cómo comprar un hotel
Guía paso a paso

Tanto si se trata de un hotel boutique como de un Bed & Breakfast, comprar un negocio de alojamiento es una gran decisión. No solo es una inversión sustancial, sino que también conlleva una cantidad significativa de riesgo y puede requerir mucho tiempo y recursos para funcionar. 

Sin embargo, el lado positivo es que ser propietario de un hotel puede ofrecer una vida laboral estimulante y gratificante, producir una fuente constante de ingresos y ser una inversión inteligente que se revaloriza con el tiempo. 

A los aspirantes a empresarios de hotelería les conviene adoptar un enfoque organizado y riguroso del proceso de compra para asegurarse de tomar decisiones inteligentes que conduzcan a los resultados más favorables. 

Aquí te repasamos algunos pasos clave para comprar un alojamiento, desde encontrar el lugar adecuado hasta cerrar el trato. 

Antes de comprar: 4 consideraciones importantes 

En primer lugar, veamos qué hay que tener en cuenta antes de comprar un alojamiento.

Establece tus objetivos y criterios

Es crucial que aclares tus motivaciones para querer tener un hotel. ¿Se trata de una mera inversión, o vas a querer ocuparte personalmente de la gestión del alojamiento? Puede que lleves años trabajando en el sector de la hostelería y por fin quieras ser tu propio jefe.

En cualquier caso, es buena idea plantearse objetivos a corto y largo plazo. Esto te ayudará a determinar el tipo de alojamiento que quieres comprar y a tomar otras decisiones a lo largo del proceso de compra, como:

• La categoría del alojamiento. Hoy en día, los negocios de alojamiento tienen muchas formas y tamaños. ¿Quieres comprar un complejo turístico con todos los servicios, una posada junto al mar, un albergue urbano, una propiedad de alquiler vacacional o una combinación de tus favoritos?
• El concepto hotelero. ¿Qué aspecto quieres que tenga el alojamiento y cómo será la experiencia del huésped? Tu concepto incluye todo, desde el diseño interior al estilo de servicio, pasando por las instalaciones in situ y tu marca de hotel.
• El modelo de negocio. ¿Quieres que tu alojamiento sea un hotel independiente o una franquicia hotelera afiliada a una marca conocida? ¿O quieres entregar las operaciones a una empresa de gestión hotelera? 

Determina tu financiación

Antes de determinar qué tipo de alojamiento comprar, tendrás que poner en orden tus finanzas. ¿A cuánto capital podrás acceder y cuánta financiación necesitarás? ¿Cuáles son tus opciones de financiación: solicitarás un préstamo bancario o trabajarás con inversores? ¿Necesitarás un socio empresarial que pueda aportar capital y experiencia operativa? 

Las respuestas a estas preguntas no solo te ayudarán a delimitar el tipo de alojamiento que puedes permitirte (y el pago inicial que necesitarás), sino que también te ayudarán a determinar el rendimiento de la inversión (ROI) necesario para obtener financiación y mantenerte al día con los pagos del préstamo.

Ten en cuenta todos los costes

Según un estudio de HVS, el coste medio de desarrollo de un hotel oscilaba entre casi 150 000 $ para un hotel de servicio limitado y 805 000 $ para un hotel de lujo, y eso no es por todo el hotel; es por habitación o «llave». Los costes de adquisición de un alojamiento pueden ser considerablemente más elevados. 

Un alojamiento pequeño, como un hostel, una pensión o una casa de alquiler vacacional, puede costar mucho menos, pero los costes dependerán del tamaño del alojamiento, la ubicación y otros factores. En cualquier tipo de alojamiento, cuanto mayor sea la calidad de la experiencia del huésped, mayores serán los precios que puedas cobrar. 

Como propietario de un pequeño negocio por primera vez, es importante comprender todos los gastos que tendrás que afrontar al comprar un alojamiento. Aparte del precio de compra, también tendrás que tener en cuenta costes relacionados, como:

• Mejoras o renovaciones del alojamiento (sobre todo si es un alojamiento antiguo) 
• Mobiliario, instalaciones y equipos nuevos
• Tasas de cierre
• Costes de los permisos
• Inscripciones
• Seguros
• Suministros (como limpieza y mantenimiento)
• Costes laborales antes y después de la absorción

Crea tu equipo de compras

Al emprender un nuevo negocio, es esencial trabajar con profesionales experimentados que puedan asesorarte sobre la viabilidad de tu inversión hotelera, los procedimientos a seguir y la normativa local que debes cumplir. Por lo general, incluirá una empresa de valoración y tasación de hoteles, un agente inmobiliario especializado en transacciones hoteleras, un inspector de propiedades y un manager de activos. 

Criterios que debes tener en cuenta al comprar 

Cuando estés listo para empezar a buscar un alojamiento, aquí tienes algunos criterios clave que debes tener en cuenta.

• Ubicación. ¿Está situado cerca del centro, de tiendas, de un centro de convenciones, de la playa, de las montañas o de atracciones locales? La ubicación del alojamiento afectará en gran medida su rendimiento, incluida la demanda de habitaciones, la estacionalidad y los segmentos de mercado que puede atraer.
• El estado del alojamiento. Generalmente, hay menos riesgo en la compra de un hotel existente porque puedes inspeccionar el edificio y los terrenos. ¿Es una operación llave en mano que se pondrá en marcha rápidamente para empezar a recuperar tu inversión? ¿O necesita reformas importantes que requieran su cierre durante un periodo prolongado?
• El rendimiento del alojamiento. Si el alojamiento está actualmente en funcionamiento, ¿cuál es su rendimiento en cuanto a tasa de ocupación, tarifa media y márgenes de beneficio? ¿Cómo se compara su rendimiento con el del conjunto de competidores y con el de alojamientos similares de la región? Si el alojamiento ya no está en funcionamiento, ¿por qué cerró? 
• El mercado local. Puede que tengas grandes planes para mejorar el alojamiento y cobrar tarifas superiores, pero el mercado suele decidir lo que los viajeros están dispuestos a pagar. ¿Cómo se comporta el sector del alojamiento en la zona en su conjunto? ¿Hay exceso de oferta de habitaciones de hotel o escasez? ¿Los viajes a la región son estacionales o constantes durante todo el año? 
• La reputación del alojamiento. Si el alojamiento está bien gestionado y tiene una buena reputación, te beneficiarás de una percepción positiva de la marca y de la fidelidad existente de los huéspedes, lo que contribuirá a generar demanda. Sin embargo, si tiene mala reputación, será más difícil atraer huéspedes, y puede llevar mucho tiempo labrarse una reputación positiva. 

Comprar un hotel: guía paso a paso

A la hora de comprar un hotel, estos son los pasos básicos que debes seguir:

1. Investigación

Trabaja con un agente hotelero o una inmobiliaria comercial para encontrar un lugar adecuado y determinar si hay algún alojamiento en venta en la zona. Cuando encuentres un alojamiento que te interese comprar, elabora un plan de negocio hotelero para compartirlo con el banco o los inversores. 

2. Financiación

Determina de dónde puedes obtener financiación: ¿inversiones personales, préstamos bancarios, inversores externos u otras fuentes? Recuerda que necesitarás capital no solo para comprar el alojamiento, sino también para hacerlo funcionar hasta que sea rentable.

3. Análisis del mercado

Encarga un estudio de viabilidad: un análisis para determinar el potencial del alojamiento como inversión financiera sostenible y viable. El estudio debe analizar desde la ubicación y las condiciones del mercado local hasta el panorama económico y la normativa del mercado hotelero.

4. Diligencia debida

Revisa las cuentas de pérdidas y ganancias del hotel de los últimos años, así como sus cuentas, flujo de caja, activo y pasivo, deudas, contratos y cualquier gravamen legal. ¿El alojamiento está sujeto a un contrato de franquicia u otros contratos a largo plazo? ¿Existen requisitos de zonificación o requisitos ocultos que debas conocer? Encarga una inspección para evaluar el estado físico del alojamiento y del edificio. 

5. Proyecciones financieras

Trabaja con un experto financiero para prever los costes de las renovaciones y proyectar los ingresos, gastos y rentabilidad en los primeros años de funcionamiento. Esto incluirá las tarifas diarias, los ingresos por habitaciones (RevPAR), comida y bebida y otras fuentes, los costes de los pagos de préstamos, tipos de interés, seguros, impuestos sobre el alojamiento y servicios públicos, así como los costes operativos previos y posteriores a la apertura . 

La escasez de mano de obra ha sido un enorme inconveniente para los hoteles en los últimos años, por lo que debes investigar el mercado laboral y los salarios medios para determinar los miembros clave del personal que debes presupuestar (y considerar cómo puedes utilizar la tecnología para apoyar a tu equipo). 

6. Oferta y negociación

Si todo parece ir bien, un agente inmobiliario puede ayudarte a presentar una oferta formal o una carta de intenciones en la que se detallen las condiciones de compra, así como las negociaciones posteriores.

7. Trámites y cierre

Si se acepta la oferta, habrá que finalizar los acuerdos de financiación con el prestamista. Un abogado puede ayudar a redactar el contrato de compraventa y asegurarse de que todos los documentos necesarios están en orden. Una vez cumplidas todas las condiciones en la fecha de cierre, la propiedad se transferirá al comprador.

Estrategias para comprar el alojamiento de tus sueños

Comprar un hotel es una empresa importante y compleja que exige planificación cuidadosa y previsión financiera. Al evaluar posibles alojamientos, los factores como el tipo de hotel, la ubicación, el estado, el rendimiento, la dinámica del mercado local y la reputación son fundamentales para determinar el éxito. Sé minucioso en el proceso de investigación y descubrimiento y asegúrate de encontrar un alojamiento que te ayude a alcanzar tus objetivos a corto y largo plazo. Actúa con la diligencia debida al examinar los resultados anteriores y asegúrate de que tienes claro por qué quieren vender los propietarios actuales. No tengas miedo de pedir ayuda a asesores, consultores y otros profesionales de la industria hotelera durante todo el proceso.